高律師：

　　我是一名在華留學(xué)生，因?qū)W習(xí)需要，在校外租賃了一處房屋。聽(tīng)說(shuō)如果在租賃期間房屋受損，需要由租戶承擔(dān)責(zé)任。我想問(wèn)一下，如果是外力導(dǎo)致房屋受損，外籍租戶是否承擔(dān)賠償責(zé)任？

　　讀  者  普萊斯  

普萊斯：

　　你好！一般而言，在租賃合同中，除當(dāng)事人另有約定外，非因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致租賃物受損的，責(zé)任不應(yīng)由承租人承擔(dān)。不過(guò)，外力導(dǎo)致房屋受損，可以分為多種情況，需要綜合分析導(dǎo)致房屋受損的具體原因。具體為您解釋如下：

　　●自然災(zāi)害等不可抗力造成房屋受損

　　房屋交付后，因暴雨、洪水、地震等不可抗力造成房屋受損的情況，由房屋所有人，即出租人承擔(dān)受損后果，承租人不需要承擔(dān)責(zé)任。

　　根據(jù)民法典第七百二十九條規(guī)定，因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　若是相對(duì)較新的房子有毀損，可以查看《住宅質(zhì)量保證書》（由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)提供給購(gòu)房者）的相關(guān)內(nèi)容，看抗洪抗災(zāi)等級(jí)是否符合保證書上的標(biāo)準(zhǔn)。如果在保證書規(guī)定的抗災(zāi)等級(jí)內(nèi)發(fā)生問(wèn)題，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商給予賠償。開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行修復(fù)，修復(fù)的費(fèi)用可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

　　●施工外力造成房屋受損

　　若因相鄰房屋原因（如裝修不當(dāng)、室內(nèi)設(shè)施管理不善等）或者高強(qiáng)度大范圍的鐵路公路施工造成房屋損失的，可要求相鄰業(yè)主或者施工單位及時(shí)排除妨礙、消除危險(xiǎn)并賠償相應(yīng)損失。

　　民法典第二百三十八條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償，也可以依法請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。民法典第二百九十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。因此，若因施工造成他人不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)損害的，侵權(quán)方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在租賃合同存續(xù)期間發(fā)生此類房屋受損情形，損失不由租戶承擔(dān)。

　　●租戶個(gè)人使用不當(dāng)造成房屋受損

　　依據(jù)民法典第七百一十四條、第一千一百六十五條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。以租戶不當(dāng)使用電器造成房屋起火的情形為例。如果火災(zāi)發(fā)生于房屋內(nèi)，起火點(diǎn)位于承租人管理范圍之內(nèi)，承租人負(fù)有采取防范措施以確保房屋安全的合同義務(wù)，其在主觀上應(yīng)盡到善良管理人標(biāo)準(zhǔn)下的謹(jǐn)慎。如果承租人怠于履行安保義務(wù)，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，則承租人的行為是損害發(fā)生的適當(dāng)條件，二者之間具有相當(dāng)因果關(guān)系。雖然房屋受損是外力（火災(zāi)）造成，但該外力的原因是承租人沒(méi)有盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)，由于承租人的過(guò)錯(cuò)引起了火災(zāi)并造成對(duì)房屋的侵害，侵權(quán)行為成立，承租人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償出租人的財(cái)產(chǎn)損失。反之，如果該火災(zāi)是其他鄰居的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的，則房屋受損與承租人無(wú)關(guān)。

　　●租房前可核實(shí)是否已購(gòu)房屋保險(xiǎn)

　　您可在租房前，和房屋所有人確認(rèn)房屋是否購(gòu)買過(guò)相關(guān)房屋保險(xiǎn)。如果房東為房屋購(gòu)買了保險(xiǎn)，房屋發(fā)生損壞時(shí)，按照保險(xiǎn)合同約定，保險(xiǎn)公司需承擔(dān)賠償。保險(xiǎn)事故發(fā)生后，按照保險(xiǎn)合同請(qǐng)求保險(xiǎn)人賠償或者給付保險(xiǎn)金時(shí)，投保人、被保險(xiǎn)人或者受益人應(yīng)當(dāng)向保險(xiǎn)人提供其所能提供的與確認(rèn)保險(xiǎn)事故的性質(zhì)、原因、損失程度等有關(guān)的證明和資料。

　　律師提醒：不論是什么原因造成居民的住房損壞，當(dāng)事人要注意保留好相應(yīng)的證據(jù)材料。必要時(shí)，可先行尋求專業(yè)律師幫助，及時(shí)有效地維護(hù)個(gè)人的合法權(quán)益。

　　（北京市公衡律師事務(wù)所律師  高彥麗）

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